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去库存:开发商决战一二线 待售面积创新高

2015/3/26 9:00:00

  

今年全国商品房待售面积将超过7亿平方米。市场潜在供应量巨大,供大于求的局面才刚刚开始;然而去库存,不是想去就能去得了的,可能有些产品再也卖不出去。

  3月份的业绩会上,几乎所有房企都提到了要回到或聚焦一线城市发展:保利、富力、华润、远洋、碧桂园、合景泰富……

  背后,是房企们面临的高库存压力,尤其是很多二三四线城市的库存,很多已然变为低效或无效库存。

  北京兰德咨询总裁宋延庆预计,今年全国商品房待售面积将超过7亿平方米。市场潜在供应量巨大,供大于求的局面才刚刚开始;然而去库存,不是想去就能去得了的,可能过半再也卖不出去。

  待售面积创新高

  国家统计局数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创下了历史新高。

  据兰德咨询进一步分析,全国商品住宅的施工面积与销售面积之比从2013年的4.20倍上升到2014年末的4.90倍,既高于2012年(限购后)的4.36倍,也高于金融危机时(2008年)的3.88倍,创下历史新高。

  宋延庆预测,2015年全国商品房待售面积会继续快速增长,将突破7亿平米,甚至超过7.5亿平米;预计未来三年内或将突破10亿平米。

  从城市数据来看,绝大多数城市商品房待售面积出现了程度不等的增长。据中国指数研究院数据,截至2月底上海商品住宅市场可售面积为1297.16万平方米,环比上升0.25%,去化周期为14.3个月。

  截至2月28日,广州商品住宅可售套数为75178套,可售面积为990.34万平方米,库存依然处于高位,去化周期为13.1个月。

  北京的情况稍好一些。截至2月底,北京住宅(含保障性住房)可售面积为1034.27万平方米,环比小幅减少3.61%,去化周期为10.4个月,较上月增加0.5个月。

  一线城市中深圳库存压力最小。2月深圳开发商推盘量极小,住宅可售量降为36609套/378.03万平米,可售面积环比下降11.4%。去化周期缩短至7.6个月。

  截至2月底,二线城市中,天津住宅可售面积为2004.46万平方米,处历史高位,去化周期高达27.0个月。其他如呼和浩特、大连、北海、青岛等城市去化周期也超过20个月,武汉去化周期增至17个月。杭州市(含余杭、萧山)去化周期升至13.05个月;厦门、海口、三亚出清周期也在15个月以内;稍好一些的重庆、成都、南京、合肥、南昌、郑州等城市去化周期在10-11个月及以下。

  按一二线占比大致推算,目前80%左右的一二线城市去化周期在10个月以上,30%在15个月以上,整体去库存压力仍然很大。

  低效库存蚕食利润

  按照财务概念,房企的存货包括未开工的土地储备、在建开发工程、在销项目、未开盘销售的项目、库存现房以及尚未结算的项目等。简单来说,只要是未结算的,无论是否售出,都算存货,其中包括已批未售的待售。

  截至3月19日,197家上市房企中已有31家发布了2014年年报。据兰德咨询统计,31家房企2014年末存货值总和是6085亿元,比上年增长20%;其中,未售现房合计848亿元,比上年增长39.3%。其中,20家企业(占65%)存货增长。

  宋延庆指出,许多房企的存货质量较差。某三线城市中小房企的存货中,已批未售货值,包括车位、营业房等,占总存货的70%以上,而存货中该有的土地储备几乎为零;某上市房企已批未售货值中,位于二三线城市的商业地产占比超过40%,不得不转为被动性持有。

  龙湖地产有关人士告诉21世纪记者,去年曾有许多项目及公司发来收购请求,但其资产包中,很多都是无效资产,没有并购的价值。

  这意味着,“随着其他房企的新项目持续入市,预计许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去,哪怕是降价。”宋延庆指出。

  压力之下,开发商如何去存货?3月11日,碧桂园业绩会上,总裁莫斌透露,公司将存货和去化指标放在重要位置。对于存货做了分类,哪些部分是增值的可以慢慢卖,哪些部分是属于长期存货需要快速去化的,针对性地制定了去化策略。

  另以万科为例,万科早在去年就指出部分区域市场供大于求的风险,集团持续对低效资产进行去库存,定期计提减值并直接扣减当年利润,考核中利息成本不再进行资本化,直接作为期间费用当期扣除。

  低效或无效库存正在蚕食房企的利润空间,2014年年报显示,企业的盈利能力大幅下调。中原地产研究部统计数据显示,截至3月23日,公布2014年年报的房企有38家,总营业收入为3995亿,同比上涨19.93%。38家房企的总净利为406.5亿,与2013年的398.66亿相比,基本持平;净利润率平均为10.17%,而在2013年净利润为11.97%。

  宋延庆指出,近几年来,房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。兰德测算结果显示,在净利率只有10%左右的情况下,如果一个项目投资失败,可能会吃掉几个项目的利润,甚至会导致公司资金链断裂;哪怕是项目中有10%的积压,也可能会吃掉整个项目的利润。

  开发商决战一二线

  2015年,开发商们面临的将是不轻松的一年。

  宋延庆表示,鉴于房地产开发投资额和施工面积巨大,楼市供大于求的局面仅是刚刚开始,未来销售竞争会非常惨烈,尤其是一线城市。

  从数据上来看,2014年,多家房企的销售已经集中于一二线。2014年,保利地产销售面积的90%来源于一二线城市;深耕三四线的碧桂园,2014年已有48%的销售项目为一二线及周边城市,其前十大销售项目,一半以上来自一二线;合景泰富则有2/3的销售来自于北京、上海及广州。

  保利地产认为,以省会城市为主的一、二线中心城市,由于其经济发展动力和人口吸聚能力强劲,将成为未来最具活力的房地产市场。保利今年将全面回归一二线发展,辅以少量三四线项目。

  1-2 月,保利地产新获得6 个项目,重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备。富力地产董事长李思廉明确表示,富力未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。旭辉集团董事长林中也称,中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市,旭辉不会去小城市买地。2015年,恒大地产继续加码一二线,1、2月份连续于成都、重庆、郑州、福州拿地。

  北京中原地产首席分析师张大伟认为,2013年-2014年,大部分企业都已大力度增加一二线市场布局,未来的一二线市场竞争将非常激烈。房企制定2015年销售目标都变得非常谨慎。

(21世纪经济报道)

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